В процессе выполнения комплексного ремонта квартир в новостройках каждый подрядчик вырабатывает для себя оптимальный алгоритм и последовательность выполнения этапов ремонта, каждый отвечает на вопрос «как правильно сделать» по-своему, но основные этапы всегда одинаковы.
Ниже описываем оптимальные этапы ремонта квартир в новостройке с нуля пошагово по-нашему мнению. Такая последовательность позволяет выполнять работы поэтапно и параллельно, и не портить результат выполненных ранее работ, также придерживаясь чёткого план-графика, снижается вероятность что-то забыть или упустить.
Любой комплексный ремонт квартиры следует начинать с проекта, и речь не столько о «красивых картинках», сколько о техническом проекте, в котором должны быть на начальной стадии определены такие существенные моменты, как тип и толщина покрытий на пол и на стены, тип и параметры дверей, расположение электроточек (освещение и розетки), наличие слаботочных сетей (пожарная и охранная сигнализация, видеонаблюдение, телевидение, интернет, управление климатом, управление светом). Обязательным условием и важнейшим этапом ремонта квартиры является согласование проекта, это позволит избежать конфликтных ситуаций и дополнительных неучтенных мероприятий. Следует взять за правило, поэтапно вносить возникающие изменения, чтобы в каждый момент времени в процессе ремонта квартиры видеть актуальные данные по проекту.
Первым этапом после согласования проекта идут мобилизационные мероприятия, включающие в себя закупку всех расходных и комплектующих материалов для обеспечения временного электроснабжения, освещения, канализации (включая сантехприборы) и водоснабжения, а также в случае проживания рабочих на объекте, бытовые мероприятия. Также вместе с мобилизацией производится закупка расходных материалов (мешки для мусора, технические плёнки, шпатели, перчатки и т. д.) и средства для уборки (совки, швабры, тряпки, ведра и т.д.).
На обеспечении строительной площадки черновыми материалами следует остановиться отдельно, поскольку поэтапное динамичное снабжение строительной площадки — это один из ключевых факторов, влияющих на скорость и качество ремонта, поэтому это дело следует поручить профессионалам. Не следует одномоментно закупать сразу все черновые отделочные материалы, хоть с точки зрения экономии это и может показаться правильным решением, ведь если объект будет полностью заставлен листами гипрока или мешками с сухими смесями, скорость работ существенно снизится, а также потребуется постоянное перемещение материалов из одного помещения в другое, чтобы освободить рабочее пространство. Поэтому специалисты работают с проверенными поставщиками, на которых всегда можно положиться при планировании снабжения, а заказчик получает существенную экономию времени и как следствие денег. Также при снабжении материалами силами ремонтной компании с заказчика снимается бремя возможных возвратов неиспользованных материалов или забота о разгрузке. Финишные материалы также следует заказывать и доставлять по мере готовности помещений и с учетом сроков на возврат, т. к. в некоторых, даже сетевых магазинах строительных материалов, срок возможного возврата невостребованной продукции может ограничиваться одной неделей.
К первому физическому этапу выполнения ремонта квартиры в новостройке следует отнести демонтажные работы, включающие демонтаж всех перегородок и стен, которые необходимо демонтировать согласно проекту, а при необходимости нужно произвести демонтаж стяжки. Параллельно происходит формирование новых или при необходимости расширение старых дверных проёмов. Весь строительный мусор упаковывается в мешки для мусора и убирается с объекта, после этого происходит уборка квартиры от строительной пыли и мелкого мусора. При этом важно предварительно договориться с управляющей компанией или ТСЖ о том, как правильно осуществить вынос мусора.
Далее, если Вы планируете замену окон в квартире или балконного остекления, нужно также произвести подготовку проемов для вызова замерщиков окон, для скорейшего запуска остекления в производство, чтобы к моменту окончания демонтажных работ окна были изготовлены и готовы к монтажу. После монтажа окна защищаются специальной пленкой, поэтому не повредятся и не испачкаются в процессе штукатурных и других отделочных работ.
Следующим этапом после демонтажа (до выполнения стяжки) прокладываются трубы отопления.
В настоящее время повсеместно используются натяжные потолки или многоуровневые гипрочные потолки, но несмотря на то, что про формирование потолков речь пойдет ниже, на этом этапе комплексного ремонта квартиры мы рекомендуем произвести грунтовку и окраску существующих перекрытий, чтобы в процессе эксплуатации никакая пыль или мусор не падали на финишный натяжной потолок, это также снизит количество пыли, что особенно важно для людей с аллергией.
Параллельно с предварительными этапами ремонта квартиры заказчику необходимо определиться со всеми финишными материалами, чтобы избежать ненужных простоев в выполнении работ. Также чтобы избежать переделок по требованиям смежных подрядчиков Заказчику требуется определиться с поставщиками мебели (речь идет в первую очередь о кухне), поставщиками и монтажниками инженерных систем, не входящих в договор с ремонтной компанией (умный дом, слаботочные сети, кондиционирование и другое) для учета их требований в составе технического проекта.
На объекте после уборки и подготовки потолков производится монтаж перегородок, грунтовка стен и гидроизоляция полов в санузлах, далее производится оштукатуривание стен, грунтовка полов для последующей заливки стяжки.
До заливки стяжки необходимо поменять (по потребности) входную и балконные двери, чтобы чётко поймать уровень чистовых покрытий.
После установки демпферной ленты заливается черновая стяжка, с учетом необходимых локальных понижений в санузлах.
Следующим этапом ремонта квартиры выполняется магистральная разводка всех сетей (электрика, слаботочка, канализация и водопровод), монтаж теплых полов в санузлах и других помещениях по необходимости. Даже если подключение интернета, умного дома и прочие работы по инженерным сетям Вы поручаете сторонней специализированной организации, целесообразно выполнить прокладку магистральных сетей силами ремонтной компании. Так Вы сможете избежать переделок или несогласованности действий двух компаний.
Далее формируются все короба, ниши и фальш-стены из гипсокартона, после этого все вертикальные плоскости шпаклюются, ошкуриваются и грунтуются за 2 раза, на перегородках из гипрока необходимо предусмотреть установку закладных деталей для последующей навески оборудования.
После окончания пыльных работ и уборки квартиры можно завершить отделку балконов, отделка откосов и монтаж подоконников, также параллельно монтируются скрытые части сантехприборов (инсталляции, скрытые смесители и прочее). Поэтапно выполняя эти работы, Вы не будете возвращаться для переделки предыдущих этапов. Так после завершения работ на балконе рекомендуем закрыть дверь и больше не выходить туда. В ванной комнате монтируется ванная, и только после этого можно приступать к облицовке санузлов плиткой.
Далее выполняется чистовая самовыравнивающаяся стяжка. Стяжка должна делаться с учетом деформационных швов и разной высоты финишных покрытий, что должно быть учтено в технической части проекта. Стяжка — это очень важный этап ремонта квартиры, поскольку от качества выполнения зависит, насколько хорошо и правильно будет лежать финишное покрытие. Малейшие неровности в местах стыков могут привести к повышенному износу и порче покрытий в процессе эксплуатации.
После этого выполняется чистовая уборка квартиры с удалением пыли, чтобы можно было приступать к оклейке обоями и покраске.
Следующим этапом ремонта квартиры в новостройке выполняется монтаж подвесных потолков. Его следует обязательно выполнять до укладки чистовых напольных покрытий, чтобы избежать случайного повреждения финишного покрытия в процессе монтажа потолка.
Далее монтируются финишные напольные покрытия, монтируются межкомнатные двери, устанавливается кухня и прочая корпусная мебель, монтируются плинтуса и оконечная электрика, устанавливаются чистовые сантехприборы.
Предпоследним этапом ремонта осуществляется окончательная уборка и наносятся финишные герметики, и квартира готова к передаче по окончательному акту Заказчику.
Также по желанию Заказчика могут быть установлены необходимые аксессуары, мебель и предметы интерьера.
